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延壽國宅 丙標都更筆記-20130622更新

延壽國宅 都更進度如何呢?

自從民國83年來 延壽國宅 丙標傳出海砂屋施工不良的情形,又常聽到 延壽國宅 丙標M區都更即將要開始,不買就來不及。消費者面對一戶平均將是一千五百萬元以上著巨大的都更利益擺在眼前,但是對於都更的可能性總像是霧裡看花。延壽國宅丙標都更題材裡到底是等不完的大夢,亦或是香噴噴的利益。彥盈與您一起研究。

目前都更案件大多是”假都更,真合建”的方式,合建要等到100%住戶同意才會拆房子改建註2。而都更就是一個建商爭取容積率獎勵的方式(唯一一個真正以公權力排除釘子戶的,就是士林的文林苑,事情鬧很大,未來還會不會有公權力介入強制都更還是個問題)

建商談都更合建最大的努力方向,唯一一條路就是讓住戶同意的情況下,簽下都更事業計畫同意書以及合建同意書。

結論:由住戶同意比例,就可以知道都更成功機率多少。

102年01月19日報載

M區30戶同意率100%

I區203戶同意率78.7%

J區336戶J區同意率51.5%

K區85戶K區同意率85% 註8.9.10

目前看來買M區要花極大的代價,買I區跟K區同意比率高,J區尚有差距。

 

參考附件

1.更新事業概要與事業計畫內容與程序,(財團法人都市更新延壽發展基金會 張志湧主任2012.09.13)

第43-46頁:找建商好還是自力更新好

2.中工民生社區都更 送市府審議(中央通訊社1020129)

中華工程協商數年的民生社區都更案,延壽國宅M區不但獲得住戶100%同意,並將事業概要送台北市政府審議中,預計年底可以動工。

住戶100%同意等於是合建,送事業概要就是要都更以爭取容積獎勵。

3.都更小講堂:關於[都市更新事業概要同意書]與[都市更新事業計畫同意書] 的差別

4.程序正義凌駕了居住正義,中國時報,詹守中 20130430

5.何謂[都市更新事業概要]財團法人九二一震災重建基金會

「都市更新事業概要」的用意為:

  • 都市更新事業概要擬定的階段性意義,在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元的範圍、未來發展方向與原則,並釐清法令適用疑義與獎助額度等不確定的事項,以提高更新事業計畫執行的可行性。
  • 事業概要為事業計畫的摘要性說明,如能獲得主管機關核准,則擬定事業概要的實施者將可延續事業概要的原則繼續發展。

6.都市更新的程序,我們的都市更新究竟出了什麼問題?

7.國宅社區簡介,延壽K區http://www.udd.taipei.gov.tw/webhouse/area1.aspx?commnbr=L25

延壽國宅丙標各區戶數

8.中華工程台北市松山區寶清段都市K更新計畫

9.中華工程台北市松山區寶清段都市J更新計畫

10.中華工程台北市松山區寶清段都市I更新計畫

11.瓏山林圖復活 都更開倒車 中國時報

瓏山林在此處刻意經營,花了三年多的時間,始終無法達到這個同意比例,在無計可施之下,最後找到都市更新條例第七條的法律漏洞,採取「迅行劃定」,將同意門檻降到百分之五十,就直接送事業計畫。最奇怪的是,當時台北市政府竟也收件審查。

12.內政部營建署,都市更新條例

完整的都市更新法條

13.臺北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定

都市更新條例第三十六條 權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物,由實施者公告之,並通知其所有權人、管理人或使用人,限期三十日內自行拆除或遷移;屆期不拆除或遷移者,實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之,直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務;直轄市、縣(市)主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移,期限以六個月為限。其因情形特殊有正當理由者,得報經中央主管機關核准延長六個月,並以二次為限。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者,實施者應於拆除或遷移前,通知代管機關或執行法院為必要之處理。
前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物,應補償其價值或建築物之殘餘價值,其補償金額由實施者查定之,代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回;對補償金額有異議時,由直轄市、縣(市)主管機關核定之。

針對都市更新採權利變換方式辦理之案件,經市府核定公告實施後,由都市更新實施者依法通知限期拆除,倘有不願自行或配合拆除之少部分住戶,實施者得依都市更新條例第36條規定向市府申請代為拆除或遷移土地改良物,市府將依規定就都市更新事業計畫核定後仍不願配合搬遷者,以公權力介入協調,必要時將依法強制拆除,排除長期無法順利推動都市更新之核心問題,惟考量實施者取得甫過法定同意門檻,即逕向市府提出代為拆遷之請求,恐造成民眾不安,為避免此等情形發生,規範實施者向市府請求代拆遷前,需確實與尚未達成共識之住戶溝通協調,倘經實施者協調後仍無法達成共識,再由市府介入協調,藉由多次公平合理的溝通過程,儘力使實施者與代拆戶間取得共識,於保障代拆戶應有權益之前提下,予以協助相關拆除事宜,促使更新事業順利進行。

第七點

實施者請求本府代為拆除或遷移土地改良物時,本府得請實施者與代拆戶續為協商。但
有下列情形之一者,不在此限:

(一)更新單元範圍內代拆戶占總戶數百分之十以下戶數五戶以下。(延壽丙標適用)

(二)更新單元至少鄰接一條三十公尺以上計畫道路,且面積達五千平方公尺以上或更新前總戶數達一百戶以上時,代拆戶占總戶數百分之十五以下且戶數十五戶以下。(延壽丙標不適)

(三)屬本府公辦更新案或自組更新會推動之整宅更新案,經簽報本府列入專案處理。(延壽丙標不適)

丙標 可以強拆嗎?需要到達的比例多少呢?可以!都市更新條例第36條就有規定。文林苑就是靠這條拆的,但也因為文林苑產生了新的修正法草案。註16

M區30戶同意率100%

I區203戶>戶數五戶以下才能代拆。同意率97%可強拆。目前同意率78.7%

J區336戶J區>戶數五戶以下才能代拆>同意率98.5%可強拆。目前同意率51.5%

K區85戶K區 註8.9.10>戶數五戶以下才能代拆>同意率94%可強拆。目前同意率85%

由同意比例最靠近的就是K區相差9%,I區相差18.3%接下來是J區相差47%。

但由2012年都市更新條例修正法草案看來,設立的條件很多,要強拆的難度很高。

 

14.政府依法強制都更釘子戶,原住戶只能按市價拿回現金,不能再參與分屋??

安信建經執行副總表示「政府依法強制都更釘子戶,原住戶只能按市價拿回現金,不能再參與分屋」,依都市更新權利變換實施辦法規定,實施者擬具權利變換計畫前應就所有權人分配更新後房地之意願進行調查,故都更釘子戶倘未表示不願分配更新後房地,實施者仍依其更新後權利價值分配更新後房地給予該所有權人,非報導所載僅能按市價拿回現金,不能再參與分屋。

15.假都更真合建 建商騙簽約坑住戶 沒有退場機制 「怕變文林苑」2012年05月27日蘋果日報

你簽的合建契約有退場機制嗎?

16.都市更新條例修正草案修法情形 發布日期:2012-12-27 內政部營建署

修正重點包括強化都市更新與公益性及都市計畫之連結、強化資訊公開與民眾參與、健全公有土地參與都更機制、檢討多數決強制機制、改進權利變換機制及降低更新實施風險等6項。

都更修法 不准強拆釘子戶  2012-11-08 01:45工商時報【記者呂雪彗/台北報導】

社區有案件要出售KKK

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