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【房屋土地第二類謄本取消後,對於單仲介店頭商圈內的二手房交易業績比例的影響?如何因勢利導?】

【房屋土地第二類謄本取消後,對於單仲介店頭商圈內的二手房交易業績比例的影響?如何因勢利導?】
第二類謄本政策修改會對業績造成影響嗎?

第二類謄本政策修改會對業績造成影響嗎?

前言       

彥盈記得2009年的時候地政那邊就有想要取消二類謄本的住址資訊,2014年也真的要取消住址資訊了。問題是很多的仲介都是靠住址來找人的,其中影響多大呢?這對於每個人所造成的影響也不一樣。我們來分析看看。

仲介業績組成背景介紹
我們仲介的業績組成有兩方面:一是成交開發案取得傭收。,二是成交銷售案取得傭收。

業績產生由開發組成:

  • 客戶經廣告後主動委託仲介,來源:派報,電視,店頭,掃街。
  • 成交老客戶及轉介
  • 踩線,屋主原無意願委託,仲介拜訪說服後委託。(影響可能較大)情況分兩類1屋主住原地,可直接聯絡要求委託。(請問比例有多少)2屋主不住原地,那就得要另外想辦法找屋主,方法也分兩類。
  1. 謄本調地址開發。(請問比例有多少)
  2. 其他方法查尋屋主聯絡方式。(請問比例有多少)

業績產生由銷售組成:

  • 跟蹤同行客戶攔截。
  • 客戶經廣告後主動委託仲介尋屋,來源:派報,電視,店頭,掃街,商圈經營。
  • 成交老客戶及轉介。

問題:五年內公司所成交的開發案件中,僅能調謄本查詢出第二地址才能夠找出屋主的比例是多少?(由此可得知第二類謄本取消後的衝擊狀況)

業績產生的統計資料及分析工具。

店頭如何使用謄本資料創造業績?影響範圍店頭如何因應
開發方面得知屋主地址與姓名,大量調謄本取得屋主地址寄信,或拜訪。爭取踩線以及廣告委託。分析過去業績組成

  1. 五年內,因使用謄本第二地址踩線與大量開發的委託入案件占多少。
    1. 其成交件數多少?比例多少?
    2. 佔店內業績比例多少?
    3. 平均成交業績多少?

分析未來可能業績組成

  1. 一年內逐月統計,商圈內市場上在售案源。
    1. 店頭已委入。
    2. 店頭尚未委入

甲.  僅能以查詢第二地址才能找到屋主委入的件數比例。(主要影響範圍)

乙.  無須查詢第二地址即可找到屋主委入的件數比例。(根本無影響)

未委入原因分析:

甲.  就算有第二地址,也找不到屋主的件數比例。(原本就找不到的,再怎麼厲害也沒用)

乙.  有第二地址,聯絡得上屋主的件數比例(可以聯絡得上屋主,都有機會委入,主要影響範圍)

目前已經委入的一手開發屋主由謄本第二地址找得到的比例是多少?

大量預調謄本。保留當初的姓名與地址。(成本多少)
銷售方面同開發。2. 五年內以謄本地址發送廣告新造買方客戶有多少?A一年中成交件數有多少?B一年中平均成交業績有多少?同開發

 

取消第二類謄本地址查詢可能造成影響:

  1. 因為部分無法店內開發,店內買方與同行配合案件會增多。(比例多少?,看店內成交案件中,開發方僅能以謄本第二地址找到屋主的比例即可推知)。
  2. 買方權益在本公司找屋是否會受影響?會!!因為店內的案件變少,配對的機會變少。
  3. 賣方權益在委託本公司售屋是否會受影響?會,店內案件變少,配對機會變少。
  4. 謄本反開發以外的開發經營方法的幅度需要增加。

強弱機危綜合分析法

S對業績達成有幫助

W對業績達成有害

內部組織

優勢

劣勢

  1. 大型店頭或大型聯盟因為人數多直接委託案件多,案件數量會比小型店高。

 

  1. 反開發案件變困難,案件減少。須主動增加一手委託的力道。
  2. 沒有合作習慣的店頭成交案件會減少。須加強同行合作。

外部環境

O機會

T威脅

  1. 除了謄本開發外的藍海 : 加強商圈精耕,人脈經營,專業取向的服務,有心尋求一手委託開發案件的店頭會勝出。
  2. 配合案件便利的店頭或聯盟,吸引力會提高。利用此優勢增員會變容易。
  3. 增加力度廣告吸引第一手賣方委託的仲介案件量會提高。
  4. 在地社區內徵求擁有當地人脈才的仲介,在地的服務可能變成主流。
  5. 死守店內全蛋的店頭業績會降低,時間久了銷售會跑到願意與同行配合的店頭。該賺的要給別人賺。
  6. 不願做廣告吸引賣方委託的仲介會吃虧。
  1.  死守店內全蛋的店頭業績會降低,時間久了銷售專員可能會跑到願意與同行配合的店頭。
  2. 不願做廣告吸引賣方委託的仲介會吃虧。

以彥盈為例

分析過去業績組成

五年內,因使用謄本第二地址踩線與大量開發的委託入案件占多少。0件。

  1. 其成交件數多少?0件比例多少?0%
  2. 佔店內業績比例多少?0%
  3. 平均成交業績多少?0萬。

彥盈平常的開發活動幾乎沒有踩線,所以取消第二類謄本對彥盈影響不大。

您可以自己統計看看^^

(圖片來源:oldandsolo via Flickr Creative Commons)

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