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彥盈對投資客與房地產投資的看法

彥盈對投資客與房地產投資的看法

常見關於投資客的問題

  1. 好房子是不是都先報給投資客?
  2. 為什麼仲介喜歡跟投資客往來?

回答

  1. 投資客價錢出比較高。
  2. 投資客價錢出比較快。
  3. 投資客不囉唆。
  4. 自住客的價錢出得比投資客還低。

投資客是能賺錢就會買,不管房子好不好,價錢高不高。

投資有分短期投機與長期投資。短期的當然是要買低價為主,不過長期投資就是要買好的地點好的案件。

仲介本身的想法?

我自己認為,房子不要賣給專業投資客是一件做功德的事情。

但並不是每一個人都能夠看到房子的真正價值,買房主要動機為自住的客人,常常會因為房子本身的條件、自身的需求,放棄掉能夠”賺錢”的房子,在仲介眼中看起來非常可惜。

但在仲介的眼中,根本沒有分投資客跟一般客。只有分會買跟不會買。買得到跟買不到。

真實的房地產狀況

銀行房屋貸款鑑價的漏洞

任何的投資,都需要漏洞。

房地產所依靠的就是銀行房屋貸款鑑價的漏洞:貸款放款是由市價一定的比例決定。

簡單來說,房地產是一種搬錢的手法,你賣給我我賣給你,做出實價登錄的價格,聯合炒高房價詐騙銀行的錢。錢從那裡來?憑空變出來的!

既然有銀行貸款鑑價這個漏洞,你不炒房去騙銀行錢?那就會有人幫你借錢去買房子去騙,你收的只是微薄的銀行利息,來回操作個一兩次,你们兩個的差距就出來了。

憑什麼憑空變出錢來?

2000年 甲買了一戶房子200萬。自備款20萬。180萬貸款。

第一次交易:小賺

2001年 甲借25萬給乙,並約定房子賣給乙250萬。自備款25萬。225萬貸款。(甲擁有25萬現金,25萬對乙的債權)(乙擁有25萬對甲的債及225萬對銀行的債)

第二次交易:大賺

2002年 乙賣房子給甲300萬,自備款30萬。270萬貸款。(甲擁有20萬現金及30萬銀行自備款及270萬對銀行的債)(乙擁有50萬現金)

案例解說

透過買賣以及銀行的鑑價規則,能夠將現金購買房產作為貸款工具。

步驟一

透過以上例子,能夠將20萬元現金在一次轉手中再變出50萬元。(甲擁有正:25萬現金,正:25萬對乙的債權)(乙擁有負:25萬對甲的債及負225萬對銀行的債)

而這個時候,市場上的錢憑空出現了50萬元。市場上流通的貨幣多出了25萬。

步驟二

2002年 乙賣房子給甲300萬,自備款30萬。270萬貸款。(甲擁有20萬現金及30萬銀行自備款及270萬對銀行的債)(乙擁有50萬現金)

這時候市場上的前憑空出現了100萬。市場上流通的貨幣多出了20+50萬。

假如房地產跌了,那不就完了?

聰明人跟不聰明人的分界也就在這邊。

騙局有分一人局與多人局。既然本金只有20萬。經過一次的轉手能夠多出5萬的現金。第二次轉手多出50萬的現金。假如分贓有分好的話,在經過兩次轉手的獲利實現之下,在多人局的風險控管下,風險只存在於第一次轉手之前的20萬本金投入而已)

該不該投資房地產?

在投資者的角度來看:

你借20萬元投資房地產,在一次的交易過程中成本沒有超過50萬元,那都划算。

在沒投資者個角度來看:

市場上的資金憑空變多了,對於存錢者的立場為何?錢變薄了。影響大嗎?

問你一個問題,有多少人買房子是要自己住的?根本不到五分之一。

祝各位賺錢發大財心情好。

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