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華固新天地不是地上權!談景美捷運地上權使用權

華固新天地不是地上權!談景美捷運地上權使用權

華固新天地賭很大

地上權建案在我的眼裡,問號不斷!一個東看西看怎麼買都不划算的案件,為什麼會有建商有勇氣承租下來推案?4棟住宅、1棟商辦,住!宅520戶、商辦170戶。總銷金額120億,是預售屋中非常大的開發案。要賭這麼大嗎?

地上權建築,隨年份越高,投資性會越來越低。最後只剩下自己住的需求(跟租房子一樣)。其實地上權就是跟租屋沒兩樣。而地上權有分無期限的,跟有期限的。華固新天地是有期限的。

地點跟地租議題

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安縵莊園參觀心得

參觀 安縵莊園

前幾天跟朋友喝咖啡,說他之前買新店國泰雙璽的業務跟他介紹內湖的案件,提議一起去參觀。

我們從成功路四段,從捷運內湖站轉入金龍路,隨著廣告牌到現場。

 

靠山邊的都更案,環山走道。

社區外圍種櫻花樹,春天最漂亮。

 

A棟

朝南2戶A1,A2低樓層看碧湖環山步道,滿面窗景都是綠色,而且朝南採光非常好。是安縵莊園的的特色戶。

B棟

B1低樓層,雙主臥。全社區唯一的三面環山,客廳有一個向外突出的景觀陽台。B1主臥浴室有特別設計,面樹景的做浴缸全外推,會面到三面的樹景,完全無遮檔。最精華的戶別。

朝南B2低樓層面山,也棒。

朝南低樓層是安縵莊園的特色戶。

建議買朝南低樓層,會很有FU。A1,A2,B1,B2。雖然樓層低,但是因為環的是坡度不陡的小山,所以陽光都可以越過山坡照得進來,絕對是金黃色的晨曦,而且不會看到別人家的風景。名叫安縵莊園,就是要有莊園的感覺。

不過不是高樓層比較好嗎?當你去外國度假,住XX莊園。請問你要住面特色樹景還是高樓層看市區呢?

明年五月開工,工程期三年半

五月開工工期三年半干我什麼事?你有聽過預售紅單嗎?這中間有多少空間可以操作呢?

 

用google map大約距離內湖捷運站600公尺。走路時間大概6-7分鐘。

 

附帶檔案

1.當初劃定更新單元的檔案

2.

社區有案件要出售KKK

WOW景美美景-文山區維多利亞建設初探

環境介紹

WOW景美美景位在景美舊市街景興路上,過去這邊是景美舊橋與世新大學的吞吐口。是老景美有錢人聚集的地方。對街就是仙跡岩的登山口,山上有一個仙跡岩廟供奉呂洞賓。

 

以前在信義房屋的時候,委託案件沒有達標,就是下班後要爬仙跡岩登上仙跡岩廟做為懲罰。爬山時間不長,大約花費15分鐘即可登頂。與同事一起登上山已經是氣喘吁吁,不過看著山下的景色總覺得充滿著希望。

 

 銷售現況

樣品屋已經好了但目前代銷中心是關閉的,需要預約才能夠看屋。但目前的登記已經排到候補了。2013年8.9月就可以開始排隊登記。

 

很特別的是,現場只有樣品屋可以看,坪數、價錢等完全沒有透露,但預約單已經到了300多組,代銷小姐說總戶數大約200多戶。

 

整個社區的規劃是以兩房為主,目前來說台北縣市的預售屋的生態是以1500-2000這種低總價的案件會比較好銷,維多利亞景美美景剛好落在這個範圍之內。假如一坪不要超過80萬元,應該會開出不錯的成績,畢竟靜心文匯成交有破80萬了。兩個地點相比,這個景美美景社區又擁有小坪數以及低總價的優勢,又是市場價格主流接受程度高,若是建商不要開天價,留點利潤給投資客賺,開案要一口氣賣光光應該不成問題。

 

以景美的客群來說,除了在地的原住戶之外,其實購買的客群大多是沿著淡水新店捷運線一路看房子下來的買方,中正區太貴買不起,台大價格驚人,萬隆無法負擔,又不想屈就台北縣的新店大坪林七張。層層淘汰篩選到最後,景美就變成了一個良好的折衷選項。住新店的人,跟住景美的人,面相不太一樣。

 

本來102年年底就要開賣,預售屋建照一直下不來。以致於外觀的白色牆壁已經有點黑黑的。

 

原因是地下停車位規劃不夠多,停車位需要一定比例。正在消防那邊審核,還要去都發局審核。目前開賣大概要到2014年7.8月。

 

 推薦戶別

低樓層能選的戶數不多,多被地主選走(原本就住低樓層,也便宜)。更高樓層建商保留給代銷。

 

 附近成交價參考

2014年附近套房中古的大概五十幾萬。景美捷運站2分鐘的3.6米小套房兩房建案喬治愛瑪麗年初成交價最高有到71萬元。靜心小學旁潤隆建設靜心文匯大坪數的規劃,價錢也很硬,成交有到八十出頭。環境比景美美景安靜,但論地點便利性,以景美美景勝出。

 

目前這邊預約了5戶,有興趣在開案時向建商一同議價歡迎與彥盈聯絡。

 

PS。過了一條景美溪的新店區復興路上,也有一個叫做景美美景的社區。

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台北晶麒萬華區興富發建設30秒快速認識他(20150402更新)

台北晶麒萬華區興富發建設30秒快速認識他(20150402更新)

台北晶麒

  1. 萬華區康定路103號原為麒麟飯店。
  2. 網路上傳言麒麟飯店鬧鬼,但真的有碰到鬼上來分享的到沒有看過。之前剛開幕的時候日本人很喜歡,與圓山大飯店有得拼,過去sars流行期間影響營運還一度關門,港澳低價團常常預約麒麟飯店入住。
  3. 麒麟飯店的住房率在萬華媳婦的眼中看起來幾乎都是滿的,很難訂到。(許先生)
  4. 興富發建設2011年以52.16億買入麒麟飯店土地1051.57坪,整合臨地併為1400坪。
  5. 這塊基地大概民國91年就開始談整併了。很長一段時間是停車場。
  6. 台北晶麒位於興富發建設2013年在台北的超級大案。總銷金額150億。150億是什麼樣的數字呢。新店捷運總站碧潭有約50億元。新店小碧潭捷運美河市285億元。林口世界首席60億元。淡水海洋都心一二三期加起來400億元分二到三年開發。基隆城上城一萬坪基地180億元。萬華區有多少年沒有這種買得起的大案件推出?上一個叫得出名字的是西門町的地標帆船阿曼TiT總銷80億元。台北市有多少年沒有買得起的大案件推出?
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吉美璞立 地上權住宅 終於有搞頭了~保證不虧錢方案

吉美璞立地上權!!

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吉美建設蓋過阿妹住的信義區豪宅信義之星,就算是2002年完工,但因為規劃得宜,基地方正漂亮。所以房價一直維持高檔,客戶指名度也維持不墜。算是吉美建設的代表作。

 

一般來說之前要買地上權住宅的客戶都是看投資報酬率,好租,便宜,投資報酬率高,就算是之後房子被國家收走,我當初拿出少少的錢就可以收到比買普通房子更高的租金。換句話說,拿比別人少的現金,賺得卻更多。

 

國美台北花園大概是在2003年,10年過去了,國美松勇路的台北花園從預售時約60萬元,2012年間成交過12X萬,2013又成交到97萬元。台北的房子一樣好租,房價飆漲,租金卻沒漲,造成投資報酬率下降。

吉美璞立的基地座落

吉美璞立的基地在松山新城對面。民生國小旁,豪宅皇翔新天玓隔壁。

 

楊小姐的意見:反對

開價一百出頭,推薦戶9X多,他感覺真的要買的話8X多萬應該有機會。我問他多少可以接受,他說20萬他會買。因為40年後什麼都沒有。我問他這邊什麼人會買,他說看400-500萬豪宅的客人,突然看到8.90萬覺得很便宜手滑就買,他會反對人家買,除非他錢太多。

 

林先生的意見:贊成

200萬頭期款建商,工程期0付款,一邊建一邊賣,建好假如半年內賣不掉把錢抽走就好。穩賺不賠為什麼不先投資。假如有人從中賺到錢,地上權案件就有解,投資要的只是價差,管他地上權或所有權都一樣。

 

自備5成高門檻

假設成交一坪85萬,買最小坪數17坪,總價要1445萬,自備款5成總共要722萬,若銀行利率2%,貸款722萬一年的利息要14.44萬。假設一個月租2.5萬,一年可以收30萬。總歸來說,花722萬,我們一年多賺15.56萬。投資報酬率2.16%。

貸款8成,一樣1445萬,自備款2成總共289萬,同樣利率2%情形下,貸1156萬一年的利息雖花到23.12萬,在年收租一樣30萬情形不變。我們花289萬,一年多賺6.88萬。投資報酬率2.3%。

由此可知,案件貸款成數越高,投資可以賺越多。由上可知買吉美璞立一樣會賺不會虧。但報酬率2.3跟2.1的差別,可是相差了將近10%。

另一方面來說,貸款成數也成為買這一間房子的入門門檻。一般來說,買預售屋不外乎是利用高槓桿原理的低頭期款來做價差買賣,或是自住利用從預售到完工中間的時間差來存頭期款,而吉美璞立的頭期款壓力是一般預售屋的兩倍。頭款問題的還蠻重要的,甚至比地上權的爭議還重要。

這些問題就看到代銷現場他們有什麼頭款解決方案出來說服投資客了,吸引力到底在哪裡。吉美璞立地下室有四層,車位附近蠻缺稀,一定會很好租。附近車位租金行情大約5000-7000元。

真正的牛肉:絕對不會虧錢的方案

這個東西…..請你自己打電話到創意家去問。他會給你非常滿意的答覆。相較之前的玩法,這個有誠意多了。讓利讓大家有錢賺,有錢賺人氣高,人氣高自然賣得好。

 

沒有那種風險全部轉嫁,而把全部好處都包走的方式有人能夠接受的。給吉美璞立比一個大拇指,讚!你很有心。

 

下一手如何處理呢?

前一手假如順利賣掉,下一手問題如何解決呢?

既然前一手都賣得掉了,何必擔心下一手的問題呢?

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參考文件

99年統計台北市知名地上權/使用權住宅漲幅一覽   資料來源:住商不動產企劃研究室                              單位:萬/坪

住宅個案
屋齡
地點
推案價
99年價格
過去一年平均漲幅
99年周邊
過去一年平均漲幅
京站
1.5年
承德路
35
38-42
14.2%
48-70
24.2%
南京333
約5年
南京東路五段
27
38-43
39.6%
50-60
41.0%
東京凱悅
約6年
昆明街
26
26-30
 0%
30-50
 9.5%
台北花園
約10年
松勇路
42
90-95
10.1%
120-150
22.7%
南京東錄
約12年
長春路
28
45-48
 9.5%
58-75
10.8%
京華DC
約15年
龍江路
28
38-43
28.6%
50-60
29.4%
寶成河畔皇家
約15年
塔悠路
26
38-42
37.9%
48-55
47.1%

 

 

 

 吉美璞立電話

(02)2712-6888

吉美璞立創意家代銷的連結

 

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