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成功國宅高樓三房賀成交!恭喜買方何先生李小姐

成功國宅高樓三房賀成交!

這個成功國宅的買方是我的高中同學,感謝住商仁愛安和蔡繕任一路馬拉松式的配合洽談,最後簽約完成是星期一的凌晨01:29。

某一天的夜裡我突然接到我高中同學的電話,他說他要買房子,跟我諮詢了一個多小時,當下我立刻判斷他不會買,所以就不理他了。像是一般沒有關係的買方我是會選擇不經營的,不過他是我高中同學,我有必須要經營好他的責任。過了一個星期他又來電話諮詢我….一次講電話就是一個半小時起跳。這次他說他要請我帶看延壽國宅,經不住他的請求,就帶他去看了。

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宏泰御林園-民生社區環境最明亮整潔的公寓社區

宏泰御林園是海砂屋嗎?氯離子有過高嗎?

  • 建設公司:宏泰建設。這建設公司是豪宅或是高檔住宅的建商。
  • 地址位於台北市松山區健康路325巷內。
  • 地下室停車位的管理或許是問題,購買前建議問清楚。
  • 宏泰御林園的三樓是明星級案件。採光通風極好,高度也適中,不會有冒黑水問題。
  • 要買前請注意有沒有火燒屋。火燒屋外牆會有點黑黑的。
  • 社區也有電梯型產品,不過都是50坪以上大坪數的案件,同樣有海砂問題。
  • 宏泰御林園的評價:房子蓋得好,但地點在民生社區屬於邊陲,但是安靜,附近比較好停車。
  • 御林園旁邊有西松高中,西松高中的家長會買宏泰御林園給小孩住,讀完書再賣掉。
  • 有沒有海砂彥盈不敢講,實際去測氯離子含量就知道了。依照我們公司的規定,簽約時宏泰御林園一定要寫同意書,表示知道這個區域有氯離子含量過高的問題,買方不能有因此解約的主張。這樣懂了吧!!
  • 租金行情約2.2萬到4萬元。不受海砂屋影響。因為不會對身體造成危害。
  • 假如你看到沒有氯離子過高,那表示送檢單位有問題,建議您問清楚點吧。
  • 彥盈住過一年的宏泰御林園二樓,環境好,格局很棒,生活機能也方便,彥盈最喜歡那邊的鵬程公園,是標準型的社區型公園,沒有外人會來這個公園,因為地點很隱密。彥盈喜歡在這邊遛狗繞個十圈八圈,狗狗一定累到不行,回家都乖乖的。
  • 宏泰御林園的樓板高度比較高,優點是比較不壓迫,缺點就是三樓高度是普通四樓高,腳要比較有力一點。
  • 另外一個特點,就是公園後面有一個全聯超市,買東西很方便。兩大優點。
  • 公寓二樓會不會有水管問題??彥盈有聽過冐黑水的事情發生過,請自行注意水管暢不暢通。
  • 附近的美食有對面巷子的高級日本料理店:磯勢。由中信老闆投資。外面常常停超級跑車。
  • 宏泰御林園目前有多戶出售中,若想瞭解市面上所有詳細案源,歡迎聯絡看屋。

社區有案件要出售KKK

松山新城乙標賀成交~恭喜胡先生潘小姐連續成交第50戶

這間案件從2014年的10月開始賣。剛開始沒有跟胡先生聯絡,是胡先生主動打電話給彥盈去簽委託,最後透過之前店的小柯幫忙帶買方來付斡旋簽約成交。

 

大約四年前屋主胡先生就跟彥盈一直保持聯絡,那時候的行情約是53-56萬。其中102年約可以賣到70萬。不過時機點不同賣掉的時候是104年,價錢有調整,不過仍是落在合理範圍之內。時機點過了就是過了,要買方出高價買真的有難度。

 

成交困難點

買方的買房經驗

因為沒有買過房子的經驗,所以在處理這組買方用上最高規格對待。不能開玩笑,不打馬虎眼,不做違背買方意願的爭辯,所有資料力求提供詳細。處理過程就像是拆彈一樣,一不小心就是仲介失去業績,屋主失望,買方失去買房信心三輸。

 

若是前一手有處理好這組買方,可能成交的不是我們。屋主在這間房子有許多次與其他仲介主導的見面談經驗,都差在臨門一腳。但其實彥盈跟之前的仲介要求相同,一樣是要求買方加價,要求屋主降價。但是顯現出來的結果是完全不同的。

 

明明訴求相同,為何結果會不同?

一般來說,買方賣方對於價格與房屋條件認知方面,普遍都需要仲介的再教育,再溝通。往往在處理情緒方面沒有作到”合情合理”,所以非常容易引起買方賣方反彈。

 

大破很完美,但大立呢?

在溝通的過程之中常常需要對對方既有的認知作”否定”的動作,但這就像是手術開刀一樣,開了刀取出腫瘤不是結束。一定要縫合傷口!術後還得要調養!轉變成健康的人。因此我們仔細的進行了善後的動作,買方在我們安撫過後傷口復原了對於價錢也認可了。

 

成交價

在與屋主討論房屋的成交價時,發現實價登錄最高的價錢與最低的價錢都沒看見。這對於買方的說服是需要花心力的,特別是沒有買房經驗的買方。

成交價全面公佈會怎樣?會不會造成房價無限飆漲?會不會造成房價無量下跌?

這問題跟柯文哲的透明政府訴求相同,所有藏污納垢,都是受不公開透明所影響,一公開,問題就立刻會少很多。

 

恭喜胡大哥~暫時不用再受仲介的摧殘了。

社區有案件要出售KKK

30秒認識遠雄首府社區 林森北路酒店式公寓

常有客戶問彥盈遠雄首府的事情,所以打成一篇社區介紹的文章,遠雄首府位在中山區的林森北路底

遠雄首府基本資料

  • 遠雄建設2008年1月推案60億元。算是北市的中型案件。
  • 建築設計師是黃永洪
  • 位於華國飯店正對面。林森北路上,喝完久剛好可以走回家,搭計程車近近的也不貴。
  • 地址:台北市中山區林森北路579號
  • 電話:02-2532-3232
  • 規劃戶數194戶。
  • 車位有226個。每戶都分配得到車位。
  • 基地面積約757坪
  • 格局1~3房
  • 坪數27-56坪
  • 公設比約32%
  • 使用nasa航太高科技制震,比較不怕地震
  • 遠雄建設雖然有人抱怨品質,但是產品經理推出的大二房小三房酒店式公寓產品線還真的沒啥競爭對手。
  • 樓高13樓,受限於林森北路的寬度使然。
  • 地下室到B6。停車超過B3可能會有暈頭轉向感覺。
  • 車位規劃是坡道平面車位,比較人性好停。
  • 雖然沒有挑高大廳,但是遠雄首府相對漂亮的lobby規劃已經足夠了。
  • 基座使用石材外觀,立面為二丁掛。算是比較經濟的作法。
  • 樓下為公共設施。泳池、健身房、桌球室、高爾夫球練習室、閱覽室、會議廳。雖然不大,但是中山區林北北路擁有這樣的公設的房子也不多了。
  • 酒店式服務,會有當大爺的感覺…一樓的接待人員大部分是帥哥美女。
  • 遠雄首府是酒店式公寓,是住宅公寓,不以酒店方式經營,但提供五星級酒店服務,仍按居住建築管理。
  • 遠雄首府這種”未來式建築”真的有他的市場,因為附近少有如此先進的建案..
  • 附近的晴光市場夜市營業到晚上2330左右收攤。
  • 林森北路底的酒店已經不多了,五木真正精華的區域是在德惠街一帶。
  • 日商比較喜歡五年之內的新成屋…所以呢….

遠雄首府出租行情

  • 27坪租金5.5萬開價。日商為租屋客群。
  • 臨時停車,第一個小時免費,第二個小時後,每小時收取五十元停車費

關於遠雄首府的評論

不討論價錢。沒錢購買是硬傷害,沒得討論。

一般來說,預算足夠的買方拒看遠雄首府的理由,大多是位於林森北路上,會認為環境比較複雜,這約佔了8成。

要觀察一個地方有沒有酒店,就是是看樓下有沒有講對講機的小弟。

但能夠接受遠雄首府的原因,就是因為他的公設還有lobby在當地還蠻有競爭力的,lobby漂亮,服務員也是帥哥美女,基地夠大平面停車位夠寬社區有案件要出售KKK

 

承德路三段Beans & Coffee咖啡店 踢館記錄

太太辦公室樓下的咖啡店

標準配備:踢館高腳椅與吧台。一大堆的生豆麻袋與烘好的熟豆。烘豆老闆就站在你面前供你評論,一起討論好喝在哪裡,需要改進的地方在哪裡。每天在現場烘1-2款豆子。另外還有一個工作室烘商業豆批發。老闆不怕被砲,就算被你砲完也能拿出新烘好的豆子讓你挑戰。

 

這邊推薦80元曼特寧跟80元耶加雪菲的孔加,另外還有一款(待補)很乾淨是好咖啡也值得推薦(但不是我的口味)。我個人特別偏好的耶加雪菲,可能立場會有偏頗,意見僅供參考。

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關於要買中山區雙連中山捷運站週邊房子的買方

今天跟一個買方喝咖啡,搭著他的車子在中山區繞著到處看房子。預算1500,要買一樓。希望有店面效益。

 

跟專業的人看房子果然不同,中山區中山北路兩側除了婚紗店之外,還有婚紗的週邊產業,婚禮顧問,拍照工作室,皮鞋店,結婚禮服店,這些都隱藏在中山北路的巷弄內……..買方就是要這種效益的房子。

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跟高中學長的談話心得(前信義店長)

跟高中學長的談話心得(前信義店長)

高中的學長某一天打電話給我。跟我說他目前在建設公司上班,可以去拜訪他的案場。

時間改變了什麼?

於是我就去了。去了現場發現他個性的特質根本一點都沒有變,一樣是演辯社的氣質,就是身材變胖了一點。年紀變大了,其他的感覺就跟高中一模一樣。他說我也都沒有變,時間改變的是外表,心智是一點都不會改變的。他說我一樣都沒變,看起來沒啥煩惱。

接下來他去跟客戶洽談價錢,洽談價錢我就在旁邊偷聽他如何洽談,客人談一談就說比較過幾個建案,今天來就是希望能夠成交,不過他出了一個不可能成交的價錢,現場經過一番激戰,客人回去再思考。

我感覺,雖然看那老先生年紀很大,其實心裡面跟年輕時候一點都沒有差別,只是錢財累積得比較多而已。

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