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華固新天地不是地上權!談景美捷運地上權使用權

華固新天地不是地上權!談景美捷運地上權使用權

華固新天地賭很大

地上權建案在我的眼裡,問號不斷!一個東看西看怎麼買都不划算的案件,為什麼會有建商有勇氣承租下來推案?4棟住宅、1棟商辦,住!宅520戶、商辦170戶。總銷金額120億,是預售屋中非常大的開發案。要賭這麼大嗎?

地上權建築,隨年份越高,投資性會越來越低。最後只剩下自己住的需求(跟租房子一樣)。其實地上權就是跟租屋沒兩樣。而地上權有分無期限的,跟有期限的。華固新天地是有期限的。

地點跟地租議題

2014年3月華固建設在景美推案。華固新天地,土地是跟財政部租的,租約打70年。距離景美捷運站走路大概300公尺。買到的人每年要繳地租,地租以公告地價年息百分之3.5計算。但公告地價會逐年調漲,所以地租會越來越貴。

 

會漲到什麼樣的程度呢?以台北市的政策,會將大幅調高公告地價接近市價,若依調整目標為公告現值5成推算,住戶取得地上權後的20年,恐怕要負擔8倍以上的地租。獲利會被吃掉多少呢?這個問題應該現場專案經理會有解決方案吧!

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類似地上權的銷售經驗

華固新天地是使用權。也就是說,買的人沒有土地權狀,也沒有建物權狀。跟華固是買下70年的房屋跟土地的使用權利。請放心地上權一樣會漲!

 

 台北花園

松勇路的地上權住宅台北花園,105坪民國98年地租每月4萬多,到了102年增加到6.7 萬元。但是他從當初50萬漲到現在120萬。換做你買不買?

 

 吉美璞立

同樣是地上權住宅松山區的吉美建設的民生國小旁吉美璞立103年底推出。總戶數60戶,當初吉美璞立在賣的時候,來客數量很多,反應非常熱烈。但是到拆樣品屋時賣出的戶數…..。可以去探聽一下。[連結]吉美璞立必賺方案大賣翻身?

 

日勝生京站

台北火車站旁聯合開發超級案件,一樣有漲價,投資報酬率超高。市場交易熱絡。

 

以華固過去的建築水準是完全不用擔心這個華固新天地建案品質的,水準一定會很棒。公設應有盡有。朝西高樓層可看新店溪河景。但更重要的是,買來划不划算?

 

一定會想出方法解套的…..若是投資收租的角度,跟公寓來相較,買老公寓會划算很多。還可以等都更,之後房價漲還可以貸款。

 

不吵服貿正不正義?只談能不能賺錢。

以靠近羅斯福路的商辦為例,低樓層的租金跟高樓層租金不會差太多,但是購買的單價會差很多,若是一坪差5萬,以30坪的來說,購買總價價差150萬,以月租一個月2.5萬,一年出租收益30萬元。會差到5年的租金!以投資的角度建議買低樓層,因為租金差不多,總價卻差很大。

 

商辦部分我覺得比較有趣,因為可以衝的租金會比較高。整棟改做日租套房,划算!改做旅館,划算!最近有看到幾個建案的建商將臨路的部分規劃座旅館,衝高收益。另外商辦的部分還會搭上服貿的話題。商辦跟店面最近都很夯,這種地上權建案,賣給大陸人大賺他們的錢行不行?

 

大陸人可以接受買地上權住宅。假如大陸人大買,那台灣人會不會跟風跟著買?看到有人賺錢一定有人追,大陸人想買,身為台灣人的你想不想賣給他,不如先買起來賺他一手。地上權建案會不會因為景美華固新天地從此解套?

 

華固新天地或許真的有搞頭!?貸款!

華固新天地的唯一亮點,就是不看你的條件,一戶統一貸給你70%。以此類推10戶也一樣貸給你70%。100戶也一樣貸給你70%。看出有趣的地方了嗎?

 

以現今銀行被中央銀行控管之下,第二戶房的貸款成數是60%以下。那華固新天地就硬生生多人家10%的轉圜空間。

 

假如你有辦法利用這個優勢,想出一個能在華固新天地賺錢的方法,那恭喜你!不斷複製!全部給他包下來你就賺翻天了!!

 

會不會漲?

請注意一下華固給買方的利息,是2.5%。而華固自己去借錢的利率多少。中間華固可以賺多少利差。左手進右手出,是最棒的生意!由此類推,若是房價漲,華固會不會賺更多的利息?

 

未來大坪數國有地釋出的方案,大多會採取以地上權的方式。地上權案件若是變成了市場主流,從目前的五六件,變到十多件,變到三四十件。當每間建商都擁有更多的利差可以收取的時候,會不會有更大的力量與私底下的關係去疏通?讓地上權比較好親近?

 

目前市面上的地上權案件貸款大多有困難,若是貸款沒困難,會漲多少?會變出多少願意接受的買方?

 

華固想不想賺更多的利息?新天地會不會漲?想辦法製造出一個會漲價的實際案例,只要第一個就好,後續的事情,投資客會幫忙處理。華固等收利息就好。

 

華固會不會倒?

華固標地上權雖然拿出現金,但蓋完現金全部回收(假如賣光的話),往後地租也是轉嫁給租賃權買方。有賺工程款又有賺價差,往後又不用付租金,蓋完了什麼事情都沒了~~直接坐收利差~ 這麼好賺的事情就看之後華固想不想倒而已。

 

現場訪問的真實情形

跟華固下定的時候,華固提供銀行擔保,第一次擔保貸款七成。第二次轉手請你自己想辦法。各位看倌想一想,華固會不會想要賺利差?當然!連獨眼龍都會想賺利差!這邊華固會多積極去爭取呢?讓我們拭目以待。

 

而京站也是租賃權,目前是能夠跟京城銀行貸款的。成數五成,利率約3%。當初是由京城(2524)銀行以信用貸款方式進行分戶貸款,當時的房貸利率不到2%,而京城銀的信貸利率達4%。

 

這樣第二手的轉手性會怎樣?萬一第二手貸款成數不夠,貸款成數又不到7成,那購買的壓力會不會太大呢?那就麻煩了。這問題應該要問一問現場代銷小姐吧……..

 

買地上權住宅之前會想些什麼?

自住考量:

既然要買地上權住宅,就是要比較便宜,若我現在30歲70年之後我已經100歲了。還有沒有活著還不知道呢!誰知道政策會不會改變?買這間房子就當作是長期租下來,不會有人趕我走,可以裝潢成我喜歡的樣子。而以台灣地上權住宅來說,價錢也沒有因為時間久了而降低。人生到最後就是最好把錢花光光的那一刻闔上眼睛。把他當作一次把70年的房租都付完就是了。

 

公司考量:

選對的地點賺最多的錢。錢賺到了就都沒有差了。何況這些支出都算做費用任列。公司會賺錢一開70年管你買什麼?

 

共通考量:Leverage

一般來說,投資房地產的優點就是持有成本極低。怎麼說極低呢,就是你可以用利息最低的貸款買,而且房價上漲的時候還可以經由轉貸把當初的本金拿回來,你有賺錢,但你的成本是0,因為你已經透過貸款把他轉出來了。完美實現空手套白狼的投資者最大理想,也就是借別人的雞生自己的蛋的概念,蛋生下來後蛋給自己,然後孵出小雞,小雞長大後可以再生蛋,然後再有更多的蛋。(這邊不談洗錢)

 

但…….目前以台灣的政策來說,對於租賃權並不友善。房價漲,要弄個二胎或銀行轉貸的成數是個問題,願意放款的銀行選擇性也是問題,活生生的錢卡死在房子裡面臭掉發霉……………投資人心理面願意嗎?

 

地上權等案件一定會漲不用擔心,但若你要實現利益,那你非得賣了你的房子不可!!因為用轉貸款的方式效率很差,這跟一般所有權差很大。

 

自住考量沒差,自用考量沒差。但若你未來的日子還很長,你一定會考慮投資報酬率的問題,畢竟人不可能一直靠著勞力工作。資本有效利用的最大化,是每個投資人心目中一直在琢磨的課題。你的想法呢?

 

能買不能買。現金流會說話

條件假設:

我們舉一個例子總價1350萬元。27坪。50萬元單坪。自備款405萬。貸款945萬元。月收租2.2萬。完工65年後歸還房子與土地。不考慮通貨膨脹。不考慮資金成本。不考慮房屋折舊。不考慮地租變化。不考慮你要住那裡。不考慮房價漲上來。

 

買房子試算:

2.2月租金x12一年的月份x65年=1716萬元(65年的時間內,我們可以從房子榨出1716萬元的正現金流)

三年後預先付出三成自備款也就是405萬的本金。(換做租房子,就三年內是預先繳20年的租,你還沒住進去)

20年房貸,也就是說剩餘七成房款共945萬元。在20年繳清。(換做租房子,就是20年內先繳35年的租)

55年的時候損益兩平。

你買房子。真正賺錢的時候是最後10年讓你賺264萬。65年到了。房子與土地歸還華固。

 

租房子試算:

2.2萬租華固新天地。405萬的頭期款我可以租15年。

10年租房共付了264萬元。(10年*12月*2.2萬)買房子的付出736萬元,收了264萬元。

20年租房共付了528萬元。(20年*12月*2.2萬)買房子的付出1350萬元,收了528萬元。

30年租房共付了792萬元。(30年*12月*2.2萬)買房子的付出1350萬元,收了792萬元。

60年租房共付了1584萬元。(60年*12月*2.2萬)買房子的付出1350萬元,收了1584萬元。

65年租房共付了1716萬元。(65年*12月*2.2萬)買房子的付出1350萬元,收了1716萬元。

————————– 華固新天地65年後繳回房屋土地給國家。不能再收租。買其他戶的可以繼續收租。買房子的不就是豬頭?

 

那為什麼房子這麼多自住的人買呢?

因為貸款買房子是很划算的投資。尤其是寬限期更是要懂得利用。上面寫的10年租房共付了264萬元。(10年*12月*2.2萬)買房子的付出736萬元,收了264萬元。這是豬頭的作法。

 

正確操作方法:每2年的時候轉銀行貸款。只繳利息(945萬貸款每年利息2.5%一年要交23.625萬的利息)

2.2×12=26.4萬租金收入。

 

你拿405萬的本金,一年創造26.4萬的收入,扣除23.625萬的利息支出。你賺了2.775萬元。聽起來好像不多。請繼續看下去

 

租跟買?差別在哪裡?

可以收租金的能創造正現金流量的,都稱做資產。但是收益這麼低不就買房子都不划算了嗎?那我用租的好了。

 

租的算法就是:

405萬的本金放銀行。創造一年2%的利息。共創造8萬的利息現金流入。(我抓高)

租房子租金,2.2*12一年共造成26.4萬流出。

8-26.4=18.4萬元流出

你買房子,405萬的投入,一年可以讓你2.775萬流入。

相反的租房子,因為405萬資金的閒置,一年會讓你損失18.4萬元流出。

 

一買一租之間,兩者一年相差2.775萬+18.4萬=21.175萬的現金差距。

20年後,買房子跟租房子的現金存量會相差405萬。假如房價沒有下跌超過405萬,買房子的人都算是贏家。請問你會不會跌這麼多呢?

 

這就是有沒有含著金湯匙出生的差別。你有沒有第一桶金差很大。所以我這邊強調,不管是不是自住,買房都是投資。

 

65年大結算:現金流?

上面講得很天真,但實際上銀行不可能一直讓你展延寬限期,因為土地跟建物都要收歸國有,真正面對到要繳本金的時候就痛苦來了。

 

現金流統計兩則問題

 

買新天地的人:

照我上面寬限期的玩法,總共付出了1535.625萬的利息,而且加上1350萬的房款共是負2885萬。這間房子我總共收了的房租正1716萬元。正負相底為買主創造負1169萬元的現金流。

 

租新天地的人:

2.2*12*65=65年的房租共會為你創造:負1716萬元的現金流。

 

相比租房子,買的人少損失了1716房租-1169利息=547萬元。還贏沒買的人547萬!(這個推導沒有考慮資金成本問題)

 

所以買了華固新天地並不會吃虧。但是否還有更好的投資工具供您選擇呢?

 

請回答我的小問題

65年後買其他有土地與房屋所有權的人的現金流為何?

聰明的你請自己計算,這也就是地上權跟所有權的最大差別。在於最恐怖的本金轉嫁與否,與是否真正被砸到頭上的重大差別。

 

 

小結:華固新天地買方的樣貌

通過了以上的試算。相信您對華固新天地買方的想法會有一定的瞭解。我總歸納出買方的特色。

 

不差錢,不貸款也無所謂,願意花錢享受,不靠房子賺錢也無所謂,65年後的事情還太遠,不追求更高的投資報酬率,接受華固新天地的環境,明確瞭解華固新天地真的有便宜。

 

或是超級有錢,錢就放房子裡面,一次買個20間,因為沒有奢侈稅問題,所以可以靈活買進賣出投資,平常收租金過活。

 

假如如符合以上幾點,恭喜你!那華固新天地還蠻適合你的。

 

投資人能期待未來的有利變化?

通貨膨脹

通貨膨脹使得租金上升。買這間在會計上就會賺,因為成本不變,收入卻增加了。問題是,你買其他的案件會賺嗎?

 

賭政府不敢收回:

政府為了選票考量,土地大贈送。但華固推的是租賃權,地上權在華固手上,所以….華固會先得利。

 

寬限期是否能夠不斷的展延?

有買賣的行為,就可以renew貸款獲得寬限期。如此一來永遠不用付本金。投資報酬率才能維持高點。

 

地上權是否能二胎貸款?

把資金抽出來做投資,或是買更多的房子擴大與租房子的人的優勢?有辦法嗎?

 

景美附近不會再有像樣的房子

都更推行不易,老房子是不是真的那麼容易改建?我到底要等多久才能等到規劃如此完善的社區?

 

Crystal楊說:華固新天地一蓋下去景美整個就東西翻轉了,溪口街一定會很多人談都更。

 

 如何殺價

原本華固標下財訓所案件的時候預計推出的價格是3X萬到4X萬,因為時辰有延誤,附近的房價上漲了,所以……..直接上調價格。假如賣得不好,勢必要調整,但若是要往下調整,要如何對先買的人有所交代?

 

代銷策略:分化敵人各個擊破

新聯陽採取劃分中高低樓層分別洽談的方式,並且先劃定戶別樓層預約單,以戶別樓層為順位議價的單位。讓買方沒有辦法聯合起來大量議價,洽談時間也是故意分開。讓買方在代銷劃定的遊戲框框裡面行走。真高招呀….怎樣破解呢?

 

◆華固建設實績:

華固松疆,卡地雅,華固千代田,雅曼尼,華固雙橡園,華固i-park,富仕館,華固明水御,史坦威,華固鼎吉-吉邸,華固碧連天,華固NO.5 Palm island,華固名人道,華固奇妍-晴川,華固長島Long Island。這些建案建成之後都變成當地的指標建案。

 

華固新天地電話

02-29301888

覺得有疑問的可以現場去問個明白,不過……….有點難說服我就是了,目前預約單被拿走很多。不知道真正開賣的時候成交率高不高就是了。

 

華固新天地網站

新聯陽景美財訓所華固新天地[網站連結]

 

委售案件(歡迎委託尋屋)

2014年5月簽約的在2105年的1月可換約。

C2棟19樓32坪XXXX萬(另坡道平面車位)高樓層面101

B5棟5樓32坪XXXX萬(另坡道平面車位)

客戶需求(歡迎介紹案件)

A2棟需求(願意讓對方賺錢)

案件最新進展

20140328聽蔡小姐講說SOHO的案件全部都被預定光了。這個……..可以想見,因為他不佔銀行貸款額度。

20140330跟施先生去現場參觀,只剩下住宅區yoho的3戶能夠預定。現場人山人海。沒想到租賃權也能這麼火爆!!

20140331目前這邊預約了4戶,有興趣在開案時向建商一同議價歡迎與彥盈聯絡。

20140412目前這邊有聚集到了6戶,其中一戶12日談,一戶14日談。案場六日人山人海,預約單爆滿。但到時候開案會不會退單一大堆呢?可能性很大歐~~因為目前拿單子的人心中都存有疑問,當然華固的品質很優沒錯,建案的地點也是極好,但是後手沒有辦法保證,必定會成為開案的銷售必需要極力解決的問題了。

20140506拿到合約書審閱期9日準備簽約。

20140604簽約八成的案件。有客戶委託彥盈出售,一坪要賺五萬元。買的人有一組編號,可以網路24小時監看工程品質,不怕建商偷工減料。

社區有案件要出售KKK

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